乐府办规〔2023〕6号

乐东黎族自治县人民政府办公室

关于印发乐东黎族自治县深化农村集体

经营性建设用地入市管理办法（试行）的通知

各镇人民政府，县政府直属各单位：

《乐东黎族自治县深化农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》已经县政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

乐东黎族自治县人民政府办公室                   

2023年10月28日                          

（此件主动公开）

乐东黎族自治县深化农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）

第一章  总则

第一条  为规范我县农村集体经营性建设用地入市行为，构建城乡统一的建设用地市场，保障农民合法权益，落实《中共中央办公厅 国务院办公厅关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见》（厅字〔2022〕34号）、《自然资源部办公厅关于印发<深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案>的通知》（自然资办函〔2023〕364号）等文件精神，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《海南自由贸易港土地管理条例》等法律法规及相关政策规定，结合我县实际，特制定本办法。

第二条  本办法所称农村集体经营性建设用地，是指乐东黎族自治县国土空间规划确定为工矿、仓储、商业服务业、保障性租赁住房等经营性用途，并经依法登记的存量集体建设用地，包括保留集体所有权性质的征地安置留用地，在国家批准试点前已完成农转用手续但尚未办理供地手续的地块，村庄内因历史原因形成的零星分散的存量建设用地通过异地调整后的地块。

第三条  本办法所称农村集体经营性建设用地入市，是指农民集体以土地所有权人身份主要通过公开的土地交易市场，依照自愿、公平、公开的原则，依法将农村集体经营性建设用地使用权在一定期限内以出让、出租等有偿方式交由其他单位或个人使用，并以书面合同约定与土地使用者权利义务的行为。

第四条  中华人民共和国境内外的自然人、法人和非法人组织均可依照本规定取得农村集体经营性建设用地使用权进行开发、利用、经营，但法律法规另有规定的除外。

第五条  县自然资源和规划局应当按照本办法和其他有关规定，负责做好本行政区域内的农村集体经营性建设用地入市工作。县农业农村局、县发展和改革委员会、县科技和工业信息化局、县民政局、县财政局、乐东税务局、县人力资源和社会保障局、县住房和城乡建设局、县林业局、县生态环境局、县市场监督管理局、县金融办等相关部门配合做好有关工作。

第二章  入市途径和范围

第六条  依法取得、符合规划的农村集体经营性建设用地，具备开发建设所需基础设施等基本条件，明确就地直接使用的，可直接入市。

第七条  农村零星、分散的集体经营性建设用地，可在确保建设用地总量不增加、耕地和林地数量不减少、质量有提高的前提下，经县人民政府批准，由农村集体经济组织先行组织复垦为农用地后，将腾挪出的建设用地指标调整到本县辖区内的适宜地区入市。

第八条  异地调整地块入市不涉及集体土地所有权调整，应对零星分散的存量建设用地土地所有权人以货币等方式进行合理补偿后，由异地调整地块所属农村集体经济组织作为集体经营性建设用地入市主体。

第九条  入市土地可用于工业、仓储、商业服务业、保障性租赁住房以及养老、教育、科研、医疗卫生、文化体育、采矿用地等项目，但不得用于建设商品住房、安居房。

第十条  历史形成的城中村集体建设用地，可以按照城镇规划统一进行整治、基础设施配套，重新划分宗地并调整确定产权归属。对不予征收的，在优先保障城中村居民住房安置等用地后，集体经营性建设用地可依法入市。

第十一条  集体经营性建设用地入市，应当符合以下条件：

（一）符合乐东黎族自治县国土空间规划、相关产业规划以及生态环境保护要求；

（二）土地权属清晰，不存在权属争议，已办理集体土地所有权登记；

（三）地上建筑物、构筑物及其他附着物已补偿完毕，或经土地所有权人书面同意随土地一同入市流转；

（四）未被司法机关、行政机关限制土地权利；

（五）法律法规规定的其他条件。

第十二条  县人民政府应根据国民经济社会发展规划、产业政策、国土空间规划、土地市场状况和土地所有权人意向申请，将拟入市交易的农村集体经营性建设用地纳入年度建设用地供应计划管理，统筹安排入市规模、结构和时序，实行城乡统一建设用地市场统筹调控。

第十三条  农村集体经济组织可以委托县人民政府指定的部门或单位对拟入市的集体经营性建设用地实施前期开发，按照该地块的规划，完成地块内的道路、供水、供电、供气、排水、通讯等基础设施建设，并进行土地平整，满足必要的“通平”要求。

第三章  入市主体

第十四条  农村集体经营性建设用地入市主体是代表农村集体经营性建设用地所有权的农村集体经济组织。

第十五条  农村集体经济组织以全资方式设立的土地股份合作社、土地专营公司等具有法人资格专门从事土地业务的企业，经农民集体经济组织书面委托授权，可在授权范围内代理实施本办法规定的入市事项。

第十六条  农村集体经营性建设用地分别属村内两个以上农村集体经济组织的，由村内各该农村集体经济组织作为入市主体，代表集体行使所有权。各农村集体经济组织可以通过履行民主程序，以入股方式组建具有独立法人资格的土地股份合作社或联营公司，由其代表入股各集体经济组织行使与入市有关的权利和义务。

第十七条  农村集体经营性建设用地属镇集体经济组织的，由镇资产经营公司等镇全资下属公司或其代理机构作为入市实施主体。

第四章  入市方式

第十八条  农村集体经营性建设用地可按出让、出租等有偿使用方式入市，依法取得的农村集体经营性建设用地使用权，在使用期限内可以转让、转租、抵押。农村集体经营性建设用地使用权出让的最高年限按照同类用途的国有建设用地执行，农村集体经营性建设用地使用权的出租的最高年限不得超过20年。

第十九条  本办法所称农村集体经营性建设用地使用权出让，是指代表其所有权的农民集体，将一定年限的农村集体经营性建设用地使用权出让给土地使用者，由土地使用者根据合同约定支付土地价款的行为。

第二十条  本办法所称农村集体经营性建设用地使用权出租，是指代表其所有权的农民集体，将一定年限的农村集体经营性建设用地使用权出租给土地使用者，由土地使用者根据合同约定支付土地租金的行为。

第二十一条  农村集体经营性建设用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当采用招标、拍卖和挂牌方式交易。

工业用地、乡村产业用地，同一宗地只有一个意向用地者的，可采取协议的方式交易。

鼓励采取长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期等供应方式。

第五章  入市程序

第二十二条  农村集体经营性建设用地入市须经本集体经济组织集体研究决定，并形成《农村集体经营性建设用地入市决议》，入市决议应经农村集体经济组织事务公开栏公示，期限不少于十天。

（一）农村集体经营性建设用地属村集体经济组织的，应当由本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或经授权的三分之二以上村民代表表决同意入市事项；

（二）农村集体经营性建设用地属村内其他集体经济组织的，应当由本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或经授权的三分之二以上村民代表表决同意入市事项；

（三）农村集体经营性建设用地属镇集体经济组织的，由镇政府集体研究决定入市事项。

第二十三条  《农村集体经营性建设用地入市决议》包括：

（一）载明农村集体经营性建设用地所有权人、土地位置、四至、面积、用途等；

（二）农村集体经营性建设用地入市有偿使用方式、使用年限；

（三）农村集体经营性建设用地入市交易形式；

（四）农村集体经营性建设用地入市起始价，采用招标、拍卖、挂牌形式的须设置底价；

（五）农村集体经营性建设用地入市地价款支付方式；

（六）农村集体经营性建设用地入市双方的权利义务及违约责任，期限届满时农村集体经营性建设用地使用权收回及地上建筑物的处理办法等；

（七）其他需要集体决策的内容。

第二十四条  农村集体经营性建设用地入市须经农村集体经济组织集体研究、公示后报村委会初审同意并报所在镇人民政府审查同意，并经相关部门审核确认。

（一）土地所有权人拟入市集体经营性建设用地的，经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表表决同意后，可向所在地镇人民政府递交入市申请书，并提交表决书等相关材料，入市申请书应当写明拟入市地块位置、权属、地上附着物等基本情况。

（二）镇人民政府对拟入市地块的使用现状、权属状况、地上附着物状况等进行初审后，出具是否同意入市的初审意见；

（三）县生态环境局审核生态环境保护要求。

（四）县自然资源和规划局根据初审意见，依据国土空间规划提出拟入市的集体经营性建设用地的规划条件，明确土地界址、面积、用途和开发建设强度等，同时确认土地所有权。产业项目应当参照《海南省产业用地控制指标》提出投资强度等控制性指标，原则上不得低于同类用途的50%。

（五）县发展和改革委员会审核产业准入要求。

第二十五条  农村集体经营性建设用地使用权入市地价须经有资质的评估机构评估，地价评估报告须经县自然资源和规划局审查备案。

（一）对审查同意入市的宗地，入市主体可以委托有资质的单位或交由县自然资源和规划局委托有资质的土地评估机构进行地价评估，并根据规划条件、产业准入和生态环境保护要求等，编制入市方案。入市方案应当包括但不限于以下内容：入市宗地位置、面积、权属、用途、规划条件、产业准入和生态环境保护要求、使用年限、土地评估价格、入市方式（出让、出租）、交易方式（招标、拍卖、挂牌或协议）、收益分配、土壤污染状况调查情况等内容。

（二）农村集体经营性建设用地入市地价按乐东黎族自治县集体建设用地统一的基准地价体系执行，统一的农村集体建设用地基准地价体系未建立前，按《农村集体土地价格评估技术指引》执行。

（三）在县自然资源和规划局的指导下，入市主体根据地块评估价格、产业政策等因素，集体决策初步确定底价，并予以保密。底价不得低于入市成本，也不得低于国家和我省规定的相应国有建设用地出让最低价标准。

第二十六条  入市方案应当经村民会议三分之二以上成员或三分之二以上村民代表表决，并依法形成表决材料。农村集体经营性建设用地属镇集体经济组织的，入市方案应当经镇政府集体研究决定。

第二十七条  入市方案经表决通过后，由入市主体提交给县自然资源和规划局审查后，在出让、出租前不少于十个工作日将拟入市地块的入市方案、入市决议等材料报县人民政府。

第二十八条  县人民政府在收到入市方案后应及时组织县自然资源和规划局、县发展和改革委员会、县生态环境局、县市场监督管理局等有关主管部门对方案进行研究，并在收到方案后的五个工作日内提出意见。认为入市方案不符合规划条件、产业准入、生态环境保护要求和公平竞争审查标准等的，县人民政府应当提出修改意见，入市主体应当按照修改意见进行修改。

第二十九条  拟入市的集体经营性建设用地由县自然资源和规划局录入“土地超市”统一管理、统一发布。以招标、拍卖、挂牌方式交易的，入市主体可委托县自然资源和规划局组织实施具体交易活动、编制交易文件，进入省级土地交易市场进行网上交易。应当在中国土地市场网、海南省公共资源交易服务中心网站、省自然资源和规划厅门户网站，以及本省主要媒体上发布入市交易公告。农村集体经营性建设用地入市实行交易保证金制度，参照《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（自然资源部39号令）执行。

第三十条  土地成交后，受让人、承租人应当在交易现场签订土地成交确认书。交易结果应当在集体经济组织事务公开栏和中国土地市场网、海南省公共资源交易服务中心网站等进行公布，接受社会和群众监督。

第三十一条  受委托实施土地交易活动的机构参照《海南省建设用地使用权统一交易管理办法》和《海南省物价局关于核定土地使用权和矿业交易服务收费标准及有关问题的通知》（琼价费管〔2016〕157号）规定收费。

第三十二条  土地交易结束之日起20个工作日内，农村集体经营性建设用地使用权交易双方应签订《集体经营性建设用地使用权出让（出租）合同》（以下简称《出让（出租）合同》）。

《出让（出租）合同》应当包括土地位置、土地用途、土地面积、规划条件、产业准入和生态环境保护要求、土地使用年限、投资额、土地使用权出让金（租金）及缴交期限、交地时间和开竣工期限、约定土地使用权提前收回条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑、构筑物等附着物处理方式、违约责任和解决争议的办法等内容，并报县自然资源和规划局备案。

未依法将规划条件、产业准入和生态环境保护要求纳入合同的，合同无效；造成损失的，依法承担民事责任。

第三十三条  在出让合同的基础上，根据农村集体经营性建设用地开发利用要求，签订三方《集体经营性建设用地使用权出让监管协议》（下文简称《监管协议》），明确政府、农村集体经济组织与土地使用权人等各方权利和义务。

第三十四条  农村集体经营性建设用地使用权以出让、出租入市交易的，入市主体应当缴纳土地增值收益调节金。

土地增值收益调节金的缴纳，按照入市成交总价扣除政府办理农用地转建设用地手续涉及的相关费用和土地取得成本及土地测绘费、地价评估费等前期合理投入后的净收益按用地性质分级确定土地增值收益调节金的计提比例：

（一）住宅用地的提取比例为45%；

（二）商服用地的提取比例为35%；

（三）其他用地的提取比例为25%；

（四）工矿、仓储用地的提取比例为20%；

（五）混合性质用地，按各地类占比分别计算提取比例。

第三十五条  土地入市前期成本由属地镇政府与县自然资源和规划局整理汇总后分别上报县人民政府审批。其中，办理农用地转建设用地手续涉及的相关费用和土地取得成本由县自然资源和规划局整理汇总后报县人民政府审批；土地测绘费、地价评估费等前期合理投入费用由入市主体整理汇总，报属地镇政府审核后上报县政府审批。

第三十六条  受让人（承租人）按照本办法的规定，代入市主体向县自然资源和规划局指定的账户缴纳土地增值收益调节金，并按照土地出让（出租）合同的约定，将土地出让金（租金）余额支付给入市主体，并按现行税收规定履行纳税义务。

第三十七条  农村集体经营性建设用地使用权入市交易完成后，应办理土地登记；有地上建筑物的，同时应申请房屋的不动产登记。办理土地登记时，应向县不动产登记中心提交如下资料：

（一）土地登记申请书；

（二）申请人身份证明材料；

（三）《成交确认书》；

（四）《出让（出租）合同》；

（五）《监管协议》；

（六）不动产权籍调查表、宗地图、宗地界址点坐标等不动产权籍调查成果；

（七）地价款、土地增值收益调节金缴纳证明和税收完税、免税或不征税证明；

（八）法律、行政法规以及《不动产登记暂行条例实施细则》规定的其他资料。

农村集体经营性建设用地入市后原则上应当以宗地为单位整体登记，不得擅自改变用途或分割转让转租，出让合同另有约定的除外。

第三十八条  按出租方式取得的农村集体经营性建设用地使用权，承租人未按《出租合同》约定按时足额缴纳土地租金的，农村集体经营性建设用地所有权人可以解除合同，收回土地使用权。

第三十九条  农村集体经营性建设用地使用权人应按照法律法规和国家、省有关规定使用，科学合理开发和利用土地，不得损害国家、集体和其他人的利益。

县自然资源和规划局、县发展和改革委员会、县农业农村局、县科技和工业信息化局、县住房和城乡建设局、县市场监督管理局、县生态环境局和镇人民政府等相关部门应按照各自职责加强农村对集体经营性建设用地开发利用情况的监管，确保使用权人依法依规使用集体经营性建设用地。

签订三方监管协议的，由县政府有关部门及镇人民政府按照“谁提出、谁监管”的原则对约定事项实施监管。

第六章  转让、转租和抵押

第四十条  本办法所称农村集体经营性建设用地使用权转让，是指以出让、出租等方式取得集体经营性建设用地使用权后，土地使用权人再将其转让他人的行为。

本办法所称农村集体经营性建设用地使用权转租，是指以出让、出租等方式取得集体经营性建设用地使用权后，土地使用权人再将其出租给他人的行为。

本办法所称农村集体经营性建设用地使用权抵押，是指土地使用权人不转移对土地的占有，将该集体经营性建设用地使用权作为债权担保的行为。以出让、出租和转让方式取得的集体经营性建设用地使用权，可参照国有建设用地使用权抵押的相关规定办理抵押。

第四十一条  通过出让等方式取得的农村集体经营性建设用地使用权可以依法转让、互换、出租、赠与或者抵押，双方应当签订书面合同，并书面通知土地所有权人。具体参照同类用途的国有建设用地使用权有关规定执行，法律法规另有规定或者合同另有约定的除外。

农村集体经营性建设用地使用权转让、抵押的，地上建筑物、其他附着物所有权一并转让、抵押。转让、抵押地上建筑物、其他附着物所有权的，农村集体经营性建设用地使用权一并转让、抵押。

第四十二条  农村集体经营性建设用地使用权转让、转租的，应当签订书面合同。土地出让（出租）合同约定土地转让、转租须经土地所有权人同意的，土地使用权人应先经土地所有权人同意方可转让、转租。

第四十三条  通过转让、转租取得的土地使用权，其使用年限为原出让（出租）合同确定的使用年限减去原土地使用权人已使用年限后的剩余年限。

第四十四条  农村集体经营性建设用地使用权转让、转租的，税收征管统一按国家税法有关规定依法缴纳相关税费，不缴纳土地增值收益调节金。

第四十五条  农村集体经营性建设用地使用权转让、转租，应当符合下列条件：

（一）不存在法律法规规定禁止入市的情形；

（二）按照出让、出租合同的约定，履行完毕支付地价款、租金或分配股权的义务，并取得不动产权证书；

（三）按照出让、出租合同及三方监管协议约定的期限和条件投资开发、利用土地；

（四）有关法律法规规定的其他条件。

第四十六条  农村集体经营性建设用地使用权转让的，双方当事人应凭书面合同等材料办理不动产转移登记。农村集体经营性建设用地使用权抵押的，应当申请办理抵押登记；抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的，应当申请办理注销抵押登记。

第四十七条  有下列情形之一的，农村集体经营性建设用地使用权不得转让及抵押：

（一）农村集体经营性建设用地使用者不按照批准的用途和规划条件擅自使用土地的；

（二）农村集体经营性建设用地使用权人开发建设面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或已投资额占总投资额不足25%的。

已投资额、总投资：均不含集体经营性建设用地使用权土地价款、土地租金和向国家缴纳的相关税费。

第七章  收益管理

第四十八条  农村集体经营性建设用地入市，入市主体应承担相应的基础设施建设等开发成本，通过向县人民政府缴纳土地增值收益调节金的方式履行相应义务。

农村集体经营性建设用地以出让、作价出资（入股）方式入市的，成交总价款为入市收入。以租赁方式入市的，租金总额为入市收入。农村集体经营性建设用地土地增值收益，是指农村集体经营性建设用地入市环节的入市收入扣除取得成本和土地开发支出后的净收益，以及再转让环节的再转让收入扣除取得成本和土地开发支出后的净收益。

第四十九条  土地增值收益调节金按照政府非税收入管理，资金全额上缴县财政专户，实行收支两条线管理。

第五十条  农村集体经济组织获得的农村集体经营性建设用地入市收益，归农村集体经济组织所有，应按照规定纳入农村集体资产及收益进行统一管理，严格按规定分配使用，接受审计监督和监管，其中：

（一）属村内其他集体经济组织入市的，由该集体经济组织集体讨论制定收益分配方案进行分配；

（二）属镇集体经济组织入市的，其获得的收益应主要用于辖区内农村基础设施建设、民生项目等支出。

第五十一条  集体经营性建设用地入市土地成交价格、交易费用、税费缴纳和收益支出等情况，应及时在集体经济组织内部进行公示公告。县、镇人民政府应当对收益收支情况进行监督检查，严格规范土地收益的分配、使用和管理。

第八章  开发管理

第五十二条  依法取得农村集体经营性建设用地的使用权人，应按照法律法规有关规定和出让、出租合同及三方监管协议确定的开发期限、土地用途及其他土地使用条件开发利用土地。

第五十三条  因详细规划或村庄规划调整等原因，确需改变土地用途或变更容积率等规划条件的，参照国有建设用地改变土地用途或变更容积率的程序办理相关手续。

第五十四条  土地使用权人申请改变土地用途和提高容积率的，应当委托具有地价评估资质的机构，按《农村集体土地价格评估技术指引》进行地价评估。

第五十五条  改变土地用途和提高容积率所产生的土地增值收益，按照新用途和原用途条件下的地价差额，或者新容积率和原容积率条件下的地价差额计算。土地使用权人应缴纳的土地增值收益调节金按照本办法第三十四条的规定确定，并将土地增值收益的余额支付给土地所有权人后，方可办理土地用途变更登记手续。

第五十六条  农村集体经营性建设用地土地使用权人未按照出让、出租合同和三方监管协议约定的开发期限开发土地的，由土地所有权人会同县自然资源和规划局参照《闲置土地处置办法》《海南省闲置土地认定和处置规定》等有关规定进行依法处置。

对认定为闲置土地的，由县自然资源和规划局指导土地所有权人参照国有闲置土地处置的有关规定和合同的约定依法处置。土地使用权人未按合同约定用途和期限使用土地，又拒不改正，造成土地闲置的，农村集体经济组织报经县人民政府批准，可以无偿收回土地使用权。

第五十七条  农村集体经营性建设用地使用权出让、出租期限届满的，经县人民政府批准，土地使用权可由代表其所有权的农民集体无偿收回，其地上建筑物、附着物按照农村集体经营性建设用地使用权出让、出租合同的约定处理。法律法规另有规定的，从其规定。

第五十八条  因公共利益需要征收农村集体经营性建设用地的，由土地所有权人报经原批准用地的人民政府批准后，可提前收回土地使用权，并对土地所有权人和使用权人按《海南省人民政府关于公布全省征地区片综合地价的通知》（琼府〔2020〕45号）和最新的征地青苗及地上附着物补偿标准给予相应补偿，土地所有权人和使用权人应当服从。收回农村集体经营性建设用地使用权，依照双方签订的书面合同办理，法律、行政法规另有规定的除外。

第九章  法律责任

第五十九条  违反本办法规定，买卖或者以其他形式非法转让集体建设用地使用权的，依据《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正版）第七十四条非法买卖转让土地等有关规定处理。

擅自将农民集体所有土地通过出让、转让使用权或者出租等方式用于非农业建设的，依据《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正版）第八十二条非法转让集体土地等有关规定处理。

县自然资源和规划局不得为违法违规转让集体建设用地使用权的单位和人员办理建设用地规划、用地和不动产登记手续。

第六十条  土地使用权人擅自改变合同确定的用途及容积率等其他规划条件，违法使用土地的，应按合同约定承担违约责任，并由县自然资源和规划等主管部门依法查处。

第六十一条  国家工作人员在集体经营性建设用地入市交易及后续开发管理工作中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为，造成集体资产流失的，由所在单位或者移送纪检监察机关给予党纪政务处分；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

第六十二条  农村集体经济组织经营管理者，在农村集体经营性建设用地入市过程中存在玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、弄虚作假等行为或者擅自侵占、挪用农村集体经营性建设用地入市收益的移送纪检监察机关处置；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任。

第十章  附则

第六十三条  本办法自2023年11月27日后施行，《乐东黎族自治县农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》（乐府办规〔2020〕6号）同时废止。

第六十四条  本办法由县自然资源和规划局负责解释。

第六十五条  本办法有效期三年。

下载版式：乐府办规〔2023〕6号 乐东黎族自治县人民政府办公室关于印发乐东黎族自治县深化农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）的通知

    政策解读：《乐东黎族自治县深化农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）》政策解读