我省商品住房销售相关政策

一、《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》（琼办发〔2018〕29号）有关政策：

第四条：实施全域限购

实行严格的限购政策,在已出台限购政策的基础上,实施全域限购。

五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售。

海口、三亚、琼海已实行限购的区域,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在我省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

上述区域之外,非本省户籍居民家庭购买住房的,须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

自本通知发布后户籍迁入本省的居民家庭只能购买一套住房,并须提供至少一名家庭成员在我省累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

各市县要加强购房资格审查,规范住房交易行为。非本省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。

关于引进人才的住房政策由省政府另行制定。

第五条：严格限贷、限制转让和价格备案管理

非本省籍居民家庭在我省购买住房,申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低70%。居民家庭或企事业单位、社会组织在我省购买的住房,取得不动产权证满5年后方可转让。  

对取得预售许可证的商品住宅项目,房地产开发企业要公开全部房源并明码标价，一次性对外销售，不得分期分批销售。商品住宅价格备案后，6个月内不得调高备案价格，调整备案价格的须重新备案。

第六条：严厉打击违法违规行为

各市县要深入开展房地产市场秩序专项整治,对违法违规行为依法依规从严从重进行处罚,并公开曝光。省住房城乡建设厅等单位要强化对市县的随机抽查、定向督查和明察暗访。对违法用地、违法建设行为,要按照《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》相关规定严肃查处;对提供虚假证明、规避限购政策购买住房的个人，撒销其购房合同网签备案,5年内不得在我省购房；对未完成价格备案进行销售或超出备案价格销售的房地产开发企业,依法依规严肃查处,取消网签备案资格,并限制企业和法人代表在我省从事新的房地产开发业务；对违规销售的房地产中介机构及其工作人员,撤销经纪机构及人员备案资格,5年內禁止在我省从事房地产中介业务;对协助提供虛假证件材料骗取购房资格,或对购房资格审核不严的政府工作人员,依法依纪追究责任。

二、海南省住房和城乡建设厅关于贯彻落实《中共海南省委办公厅海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》的通知(琼建房〔2018〕102号)的有关政策：

（―）执行时间

《通知》规定“本通知自发布之时起施行”。因此,《通知》中各项政策均从2018年4月22日20时发布之时起实施。各市县要严格执行《通知》中各项政策,对购房人购房资格从严把关,不得弄虚作假。

（二）限购范围

《通知》中限购的住房,包括商品住宅(普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓)、产权式酒店客房、符合转让条件的保障性住房,含新房和二手房,下同。

居民家庭成员包括购房人、配偶以及未成年子女,以居民口登记簿为准。年满十八周岁的成年子女,无论户口是否与父母在同一个居民户口登记均可单独购房。

海南各高校在大学生集体户口不视为本省户籍,购房执行非本省户籍居民家庭政策;已毕业且在海南省企事业单位、社会组织工作的大学生,户口在单位集体户口的可以视为本省户籍,购房执行本省户籍居民家庭政策。

（三）限购、限贷、限制转让的相关要求

2018年3月30日之前,非本省户籍居民家庭已签订购房(含二手房)合同或认购协议,并已支付30%首付款,但尚未网签备案的,可凭完税凭证、税务发票或首付款银行转账有效凭证等证明材料,继续办理网签备案手续和执行原差别化住房信贷政策。

2018年3月30日至2018年4月22日20时之间,非本省户籍居民家庭已签订购房(含二手房)合同或认购协议,并已支付70%首付款,但尚未网签备案的,可凭完税凭证、税务发票或首付款银行转账有效凭证等证明材料,继续办理网签备案手续和执行原差别化住房信贷政策。2018年4月22日20时之后补交、补足首付款的不予认可。

（四）遏制假结婚、假离婚骗购住房

对以购房为目的频繁离婚、结婚的,各市县要对其购房资格要进行严格审查。涉及假结婚、假离婚骗购住房的,严格执行《印发关于对婚姻登记严重失信当事人开展联合惩戒的合作备忘录的通知》(发改财金〔2018〕342号)相关要求,将婚姻登记严重失信当事人名单报送全国婚姻登记信用信息平台,实施联合惩戒。

(五）涉司法拍卖房产有关要求

涉司法竞拍房产,竞拍人应符合我省限购政策规定,拍卖公司在公开发布的拍实公告中应予以明确。拍卖公司要对竟拍人购房资格进行审查。

(六)个税或社保缴纳相关要求

非本省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房,对补缴个税或社保购房的不予认可,不得购房。同时,我厅正与省公安厅、省地税局、省人社局等单位对补缴个税或社保骗购住房的进行严厉查处,各市县要严格把关,不得参与或协助骗购住房。

(七)关于限制转让有关要求

2017年4月14日至2018年3月30日之间,在除海口、三亚、万宁、陵水之外的市县购买新建商品住宅转让限制,执行《关于限制购买多套商品住宅的通知》(琼建房〔2017〕96号)有关规定。即居民家庭新购买的第2套及以上新建商品住宅,须取得不动产权证满2年后方可转让;企事业单位、社会组织等法人单位新购买的新建商品住宅,须取得不动产权证满3年后方可转让。

2017年4月14日至2017年9月20日之间,在海口、三亚万宁、陵水,居民家庭新购买的第2套及以上新建商品住宅,须取得不动产权证满2年后方可转让;企事业单位、社会组织等法人单位新购买的新建商品住宅,须取得不动产权证满3年后方可转让。

2017年9月20日之后,在海口、三亚、万宁、陵水,居民家庭或企事业单位、社会组织新购买的住房(含二手房),须取得不动产权证满5年后方可转让。

2018年3月30日之后,在全省范围内,居民家庭以及企事业单位、社会组织新购买的住房(含二手房),须取得不动产权证满5年方可转让。

三、海南省住房和城乡建设厅等六部门联合印发《关于做好稳定房地产市场工作的通知》(琼建房〔2018〕81号)的有关政策及解读：

（一）有关政策第

三条：实行差别化信贷政策

非本省户籍居民家庭在我省购买住房,申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。

第四条：调整限制转让和限购政策

本通知印发后购买的住房,自取得不动产权证之日起5年内禁止转让，非本省户籍居民家庭在实行限购政策的区域购买住房，需提供至少一名家庭成员在我省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

第五条：价格备案管理

商品住宅价格备案后,6个月内不得调高备案价格;调整备案价格的须重新备案。对违反商品住宅价格备案管理制度的,依法依规严肃查处。

第六条：开展房地产市场秩序专项整治

对提供虚假证明、规避限购政策购买住房的个人,一经发现,撤销其购房合同网签备案,5年内不得在我省购房，对违规销售的房地产开发企业,取消网签备案资格,并限制企业和法人代表在我省从事新的房地产开发业务，对违规销售的房地产中介机构及其工作人员,撤销备案,5年内禁止在我省从事房地产中介业务。

    （二）有关政策解读：

3、非本省户籍居民家庭在我省范围内只能购买1套住房,住房具体包括哪些?与之前的限购政策有何区别?

答:住房包括商品住宅(普通住宅、高档公寓、低层住宅和酒店式公寓)、产权式酒店客房、保障性住房,含新房和二手房。我省原来的限购政策是非本省户籍居民在我省范围内只能购买1套住房,即1人限购1套住房,现在统一调整为1个家庭限购1套住房

5、《通知》印发后购买的住房,是不是5年内都禁止转让?以前购买的住房受不受影响？

答:《通知》印发后新购买的住房,包括本省户籍居民家庭、非本省户籍居民家庭，以及企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房,自取得不动产权证之日起5年内禁止转让。

《通知》印发前已购买的住房,不受新政策影响,按省住建厅等单位《关于限制购买多套商品住宅的通知》(琼建房[2017］96号)及市县政府有关住房限制转让规定执行。

6、实行限购政策的区域指哪些区域？

答:是指已出合限购政策的海口、三亚、琼海、五指山、保亭、琼中、白沙7个市县划定的限购区域。

7、新的限购政策和信贷政策具体执行时间如何界定?

答:2018年3月30日(《通知》印发之日)后,非本省户籍居民家庭在限购区域购房,由原来的需缴纳1年或2年个人所得税或社会保险,统一提高至累计60个月及以上。

同时,2018年3月30日后,非本省户籍居民家庭在我省购买住房,申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。

2018年3月30日前,已签订购房合同或认购协议,并已支付首付款,但尚未网签备案的购房居民家庭,可凭完税凭证、税务发票或首付款银行转账有效凭证等证明材料,继续办理网签备案手续和执行原差别化住房信贷政策。

8、非本省户籍居民家庭补交、补办个人所得税或社会保险的,可不可以购房？

答:非本省户籍居民家庭补交、补办个人所得税或社会保险的不予认可,不能购房。

9、对采取假证件、假社保、假个税等方式购买住房的,怎么处理？

对提供假证件、假社保、假个税等虚假证明、规避限购政策购买住房的个人，一经发现,撤销其购房合同网签备案,5年内不得在我省购房。对违规销售的房地产开发企业,取消网签备案资格,并限制企业和法人代表在我省从事新的房地产开发业务。对违规销售的房地产中介机构及其工作人员,撤销备案,5年内禁止在我省从事房地产中介业务。

10、房地产开发企业不按物价部门备案价格销售怎么办?

答:根据省物价局与省住建厅联合印发的《关于加强商品住宅销售价格备案管理工作的通知》(琼价费管〔2017〕675号)有关规定,对未按规定备案或超出备案价格、擅自提价的,依法依规严肃查处,采取不予发放预售许可证或现售备案表、责令限期整改、暂停网签、停发后期预售许可证或现售备案表等行政管理措施。

11、对利用各种虚假宣传和不实信息炒作,扰乱房地产市场的,怎么处理?

答:对利用各种虚假宣传和不实信息炒作,扰乱房地产市场的,由房管(住建)、国土、物价、工商、税务、银监、网信等部门按职责依法依规严肃处理。对涉及违法犯罪的,由公安机关依法依规进行查处。

四、海南省住房和城乡建设厅等八部门联合印发《关于开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动方案》(琼建房〔2018〕219号)的通知，其专项整治重点内容如下：

(一)投机炒房行为。

1.垄断房源,操纵房价、房租。

2.捂盘惜售或者变相囤积房源。

3.通过报纸、广播、电视、网站、新媒体等途径捏造、散布房地产虚假信息,以及雇佣人员制造抢房假象等方式,恶意炒作,哄抬房价。

4.通过更改预售合同、变更购房人等方式,投机炒作未交付的商品房。

5.通过提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式,违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款。

(二)房地产“黑中介”违法违规行为

1.采取威胁、恐吓等暴力手段驱逐承租人,恶意克扣保证金和预定金。

2.为不符合交易条件的房屋提供经纪服务,或者对购房人隐瞒抵押、查封等限制房屋交易的信息。

3.为客户就同一房屋签订不同交易价款的“阴阳合同”提供便利，非法规避房屋交易税费。

4.非法侵占或者挪用客户交易资金。

5.强制提供代办服务、担保服务,或者以捆绑服务方式乱收费。

6.与投机炒房团伙串通,谋取不正当利益。

(三)房地产开发企业违法违规行为

1.在取得商品房预售许可前,以认购、认筹、预订、排号、售卡等方式应购房人收取或者变相收取定金、预订款、诚意金等费用。

2.未按政府备案价格要求销售商品房,或者以附加条件限制购房人合法权利(如捆绑车位、装修)等方式,变相实行价外加价。

3.一房多卖,损害购房人合法权益

4.利用合同格式条款,免除自身法定义务、加重购房人责任、排除购房人合法权利。

5.限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款或者按揭贷款。

6.未标明房源销售状态、销售价等违反明码标价规定的行为。

(四)虚假房地产广告

1.通过捏造、散布不实信息,或者曲解有关房地产政策等方式,误导购房人的市场预期。

2.发布虚假房源和价格信息,欺骗、误导购房人。

3.发布未取得许可或备案的房地产项目预售、销售广告。

4.在房地产广告中承诺为购房人办理户口、就业、升学等事项。

5.在房地产广告中承诺房产升值或者投资回报。